持分買賣常見問答：屋主最常問的 24 題
持分可以自己賣，不用其他共有人同意（民法第 819 條）—— 下面 24 題把「可以」的前提、值多少、 怎麼走、以及信託那種特殊情況講完，每一題都附條號。
我到底能不能賣？
答案是可以——持分是你自己的財產，民法第 819 條寫得很清楚。下面幾題把「可以」的前提與例外講完。
其他共有人不同意，我真的能賣嗎？
能，不用任何人同意：法律保障每個共有人可以自由處分自己的應有部分①，不需要任何人同意，要跑的程序只有一個：成交前寄存證信函通知其他共有人，他們可以用跟你談好的一模一樣的價錢把你那份買下來②，期限是收到通知起 15 天③；15 天內沒動作，你就照原本談好的賣，那只是「問一聲」，不是「要他們同意」，這個通知流程平台會協助處理，你不用自己跑。
公同共有和分別共有差在哪？我的持分是哪一種？
怎麼分辨：看謄本上寫什麼就知道，寫「幾分之幾」（例如 1/3）的，叫分別共有，你那一份是你的，想賣就能賣，不用問任何人①；寫「公同共有」的，就沒辦法自己賣②。
為什麼公同共有不能自己賣：因為還沒分清楚誰是誰的，那有點像一鍋還沒分的湯：三個人共同擁有整鍋，但沒有人有「自己那一碗」，你沒辦法把還沒盛出來的那碗端走賣掉，你的名字確實在謄本上，但上面沒有一個屬於你的比例可以拿去交易，不過公同共有不等於完全沒救，法律有一條規定：只要人數過半、而且持分加起來也過半，就可以把「一整筆」賣掉，不必每個人都點頭③，公同共有比照辦理③，只是算法要換一個：公同共有的謄本上既然沒有「幾分之幾」，能算的就是「潛在應有部分」，那個比例依成立公同關係的法律規定、習慣或約定來定，沒有特別約定就推定每個人均等④，舉例：五個繼承人各五分之一（沒有特別約定，所以推定均等），其中三個想賣、兩個不肯，那三個人就可以決定整筆一起賣（五個人裡有三個，人數過半；潛在應有部分加起來五分之三，也過半）。
還有一個但書：同意的人持分加起來超過三分之二時，人數就不用算了③，舉例：哥哥有四分之三、兩個弟弟各八分之一，哥哥一個人持分就超過三分之二，他一個人就可以決定整筆賣掉，兩個弟弟人數雖然比較多也擋不住，所以卡住的不是「賣不掉」，是「我想只賣掉我自己那份」，繼承來的房子只要還沒辦分割，就一直停在公同共有，那是絕大多數祖產卡住的原因，這裡有一個很多人不知道的分岔：
🟢 繼承登記一個人就能去辦。
🔴 但一個人辦出來的，只會是公同共有。
要辦成「幾分之幾」那種：必須全體繼承人同意⑤，這一段要地政士辦，我們團隊的地政士會處理。
繼承登記還沒辦，可以先賣嗎？
要先辦繼承登記：房子還登記在過世的人名下，你就不能賣，因為法律上那還不是你的，這一段要地政士辦，我們團隊的地政士會處理；很多案子卡的其實是這一步，不是賣不掉。
拖著不辦的後果：提醒一件多數人不知道的事，繼承登記拖著不辦，房子最後可能會被政府拿去標售，時間表是這樣的：超過 1 年沒辦，地政機關會公告要你三個月內去辦，還是沒辦才把那筆地列冊管理；列冊管理之後還有十五年，那十五年也過完了才移交國有財產署公開標售①，所以整條路加起來是十六年多，不是十五年，那不是嚇你的，祖產放著不管，最後真的可能整筆被賣掉，而你連參與的機會都沒有。
持分很小（例如 1/12）也收嗎？
會評估：持分大小影響的是價格與處理難度，不是收不收：很小的持分在分割訴訟裡的話語權較低，但仍然是合法可處分的財產，反過來說，持分很小的人往往最需要出口，稅要繳、房子用不到、也沒有足夠比例主導任何決定，留下資料，我們算給你看。
其他共有人會知道我把持分賣掉了嗎？
會，而且那是法律規定的：成交前要用書面通知其他共有人，讓他們有機會用同樣價錢先買①；通知後 15 日內沒表示，就視為放棄②，實務上一律寄存證信函，那 15 天是從他收到那天起算，而過戶時地政事務所收的是出賣人的切結書，你切結對方已經放棄，如有不實自己負責③，普通信寄出去，日後對方說沒收到，賠的是你。
這道程序不能省：登記完成前，對方書面異議而且能證明他確實在期限內表示要用同樣條件買，登記就會被駁回③；登記完成後買賣仍然有效，但他們可以告你要求賠償②，這件事由我們處理，包含查對象、擬通知、寄存證信函、追蹤送達，你不必自己面對，也不必跟共有人交涉。
我的持分值多少錢？
三個數字要分開看：官方現值、理論價值、實際能拿到的錢。差距的原因在下面。
我的持分值多少錢？
有三個數字，意思完全不同，不要混在一起看：
① 政府認定的價格
公告土地現值 ＋ 房屋評定現值，乘上你的持分比例，那是政府的估價，也是算稅的基礎。
② 理論上的市價
整間房子的實價登錄行情，乘上你的持分比例，那是「如果整間一起賣」的價格。
③ 實際成交的價格
持分沒有公開市場，所以通常會低於第②個數字，差多少，看這個案子有多難處理。
怎麼拿到數字：上傳謄本或權狀，前兩個數字系統當場算給你。
為什麼買方出的價比「理論價值」低那麼多？
價差從哪來：因為買你持分的人，拿到的不是房子，是一段要花兩三年的法律程序，他要走的路是這樣：先向法院請求把房子分掉，法院判了之後再拍賣，拿到錢才算結束，那段期間錢全部卡著，還要付律師費，而且不保證結果，價差就是這些成本與風險的價錢，那些成本不會因為換人做就消失，我們買下來，一樣要跑完整套程序、一樣要等，分割程序要律師與地政士，我們團隊都有，你不必自己面對。
你們怎麼決定收購價？
看三件事：
① 這塊地現在值多少
政府公告的價格、加上附近實際成交的行情，那些都是公開資料，我們攤開給你看。
② 產權有多複雜
你占幾分之幾、一共幾個共有人、繼承有沒有辦完，人越多、越沒辦完，處理越久。
③ 有沒有卡住的東西
房子有沒有貸款、有沒有被查封、繼承登記辦了沒。
為什麼會比市價低：持分沒有公開市場，所以價格反映的是我們買下來之後還要走的那段路：通知其他共有人、可能要走的分割程序、以及花掉的時間，那些成本不會因為換人做就消失，數字我們攤開講，你覺得不合理，隨時可以停。
流程怎麼走、要準備什麼？
要準備的文件比你想的少，稅的部分土地與房屋分開算。
持分上面有貸款或被查封，還能賣嗎？
🟢 有貸款：能賣。
🔴 被查封：要先把那件事解決掉。
兩種差很多，下面分開講，但兩種都不要因此就放棄：
有貸款（抵押）：法律准你賣，銀行的抵押權跟著房子走①；實務上賣掉的錢會先拿去還清銀行，剩下的才給你，那是每天都在發生的做法，不是特例。
被查封或假扣押：那是有人跟你有債務糾紛，法院先把房子鎖住不讓你賣，查封之後就算你把它賣掉，對那個債權人也不算數②，地政事務所也不會受理過戶③，要先把那件事處理掉才能動。
我們會做的：謄本上這些紀錄我們會先幫你查清楚，能處理的直接處理，不能處理的當場告訴你原因，不會讓你白等。
賣持分要繳什麼稅？
土地跟房子分開算，稅也不一樣：
土地那部分：看政府公告的價格漲了多少，漲的部分要課「土地增值稅」。
房子那部分：看你什麼時候取得的；民國 105 年以後拿到的走「房地合一稅」，之前的走舊制。
繼承來的：另有一套算法，成本認定跟買來的不一樣，個案的稅額我們會一起算給你看，複雜的部分由我們團隊的地政士確認；報價前我們會一起把稅算進去，不會讓你成交了才發現稅比價金還多。
從聯絡到拿到錢要多久？
主要看兩件事：繼承登記辦好了沒、共有人有幾位，持分已經登記在你名下、共有人不多的話最快；還在公同共有、繼承沒辦的，要先花時間把登記處理完，成交後還有法定的優先購買權通知期間（收到通知起 15 日），這段時間不能壓縮，之後才能辦過戶，實際時程我們評估後會給你明確的日期範圍。
需要準備什麼？
只要四樣：姓名、正確地址、LINE ID、電話，送出後我們會主動聯絡你，手邊如果有謄本或權狀，可以直接拍照上傳，上面印著你的持分比例，估出來會準很多；沒有也沒關係，聯絡上之後我們告訴你怎麼補。
房子被辦了信託，怎麼處理？
信託的房子登記在受託人名下，不能直接賣——先看契約寫的受益人是誰，那一欄決定你一個人能不能作主。
信託的持分可以直接出售嗎？
不能用你原本屋主的身分直接賣：信託之後，所有權登記在受託人名下，對外處分它的人是受託人①，但那不等於「一定要先終止信託」：受託人能不能依信託本旨把它賣掉，要看信託契約怎麼寫、信託的目的是什麼；契約沒有那個空間，才走終止那條路，所以第一步不是找買方，也不是急著終止，是先把信託契約調出來看兩件事：受益人是誰、契約允不允許處分。
自益信託可以自己終止嗎？
可以，而且不用問受託人：信託利益全部由你自己享有的話，你（或你的繼承人）隨時可以終止①，有一個但書：在對受託人不利的時候終止，可能要負損害賠償責任，除非有不得已的事由①，實務上一般家庭的信託很少踩到這條，但契約要先看過。
他益信託可以自己終止嗎？
不行，要委託人跟受益人一起：信託利益不是全部由委託人享有的（也就是他益），除非契約另有約定，否則要委託人及受益人共同終止①，白話說：好處給了別人，那個人就有講話的權利，所以受益人是誰，決定這件事你一個人做不做得了主，先把契約調出來看受益人那一欄，那一欄決定後面所有步驟。
受託人不配合終止信託怎麼辦？
要看是哪一種不配合：不是「他不肯」就一定換得掉，法律訂了條件，受託人違背職務、或有其他重大事由時，委託人或受益人可以聲請法院把他解任①，反過來，受託人也不能說不做就不做：除非契約另有約定，否則要委託人及受益人都同意才能辭任；真有不得已的事由，他要聲請法院許可①。
受託人過世後，信託財產怎麼處理？
信託不會因此消滅：房子也不會變成受託人的遺產，信託關係不因委託人或受託人死亡而消滅①，而受託人死亡時信託財產不屬於他的遺產②，所以他的繼承人不會因此變成屋主，但那一條有但書：信託行為另有訂定的不在此限，契約寫了什麼還是要看過。
終止信託要不要繳土地增值稅？
自益（受益人就是你本人）：那一次不課徵①，但「不課徵」不等於「免稅」：等你日後真的把地賣掉那天，原地價會回推到第一次不課徵之前那個數字②，換句話說，這次不課徵不代表先前累積的土地漲價額就消失了，日後真正移轉時，仍要依當時適用的規定重新計算。
他益信託（受益人不是你本人）解掉時要課：第 3 款寫的是「受益人為委託人」，他益不在名單上，受託人把土地移轉給委託人以外的歸屬權利人時，以拿到土地的那個人為納稅義務人課徵土地增值稅③，而所得稅那邊不一樣：因信託關係消滅而移轉不課徵，條文沒有分自益他益④。
終止信託會不會重新計算持有期間？
不會從信託那天重新算：信託關係人之間依信託關係移轉，不課徵所得稅①，那一次移轉在稅法上不算你「重新取得」，所以房地合一稅的持有期間，要從你最初取得那一天起算，不是從信託登記日，差一年可能就差一個稅率級距，謄本上的登記日期是信託那天，光看謄本會算錯，要跟客戶問到原始取得日期。
他益信託會涉及贈與稅嗎？
會，而且是在設定的當下：不是解除的時候才課，契約明定受益人不是委託人的，視為委託人把享有信託利益的權利贈與給受益人，要課贈與稅①；納稅義務人是委託人①，原本是自益信託、中途改成他益信託的，在變更那一刻一樣課①。
信託契約找不到怎麼辦？
去地政事務所調：契約本來就有一份在那裡，土地權利辦了信託登記之後，登記機關會把信託契約複印裝訂成「信託專簿」，提供閱覽或申請複印①；保存期限是從塗銷信託登記或信託歸屬登記那天起算 15 年①，所以信託還在的話，先去地政事務所調，那份契約是登記機關依法要保存的，謄本的其他登記事項欄也會寫「信託內容詳信託專簿」②，那就是指這一份。
終止信託大概要經過哪些程序？
四步：調契約看受益人 → 終止 → 塗銷信託登記把名字換回來 → 才輪到買賣，契約調不到就去地政事務所看信託專簿①，受益人是你自己就可以自己終止②，是別人就要一起③，登記費按申報地價或權利價值的千分之一計收④，時間主要花在「受益人願不願意配合」，不是花在登記；這一段我們團隊的地政士會處理。
你們是誰、怎麼收費？
我們是直接買方，所以不收服務費：估價、諮詢、談價都免費，談不攏你不會損失任何東西。
整批繼承人都想賣，怎麼做最划算？
全部人一起賣：是唯一能接近市價的方式，道理很簡單：買方拿到的是一間完整的房子，不用再跑法院那套程序，自然願意出比較高的價，如果你能說動其他共有人，我們優先幫你們走整筆收購；說不動，再回到「只賣你那份」的方案。
要收服務費或仲介費嗎？
不收任何費用：我們是直接買方，估價、諮詢、談價都不收費，談不攏你不會損失任何東西，你要負擔的只有法定的稅費（土地增值稅由出賣人負擔）與過戶必要規費，這些在報價時就會一起算給你看，不會事後才冒出來。
問題不在上面？留下資料直接問。
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