持分處理流程：你該知道的三件事

能，不用任何人同意：法律保障每個共有人可以自由處分自己的應有部分^①，不需要任何人同意，要跑的程序只有一個：成交前寄存證信函通知其他共有人，他們可以用跟你談好的一模一樣的價錢把你那份買下來^②，期限是收到通知起 15 天^③；15 天內沒動作，你就照原本談好的賣，那只是「問一聲」，不是「要他們同意」，這個通知流程平台會協助處理，你不用自己跑。

怎麼分辨：看謄本上寫什麼就知道，寫「幾分之幾」（例如 1/3）的，叫分別共有，你那一份是你的，想賣就能賣，不用問任何人^①；寫「公同共有」的，就沒辦法自己賣^②。

為什麼公同共有不能自己賣：因為還沒分清楚誰是誰的，那有點像一鍋還沒分的湯：三個人共同擁有整鍋，但沒有人有「自己那一碗」，你沒辦法把還沒盛出來的那碗端走賣掉，你的名字確實在謄本上，但上面沒有一個屬於你的比例可以拿去交易，不過公同共有不等於完全沒救，法律有一條規定：只要人數過半、而且持分加起來也過半，就可以把「一整筆」賣掉，不必每個人都點頭^③，公同共有比照辦理^③，只是算法要換一個：公同共有的謄本上既然沒有「幾分之幾」，能算的就是「潛在應有部分」，那個比例依成立公同關係的法律規定、習慣或約定來定，沒有特別約定就推定每個人均等^④，舉例：五個繼承人各五分之一（沒有特別約定，所以推定均等），其中三個想賣、兩個不肯，那三個人就可以決定整筆一起賣（五個人裡有三個，人數過半；潛在應有部分加起來五分之三，也過半）。

還有一個但書：同意的人持分加起來超過三分之二時，人數就不用算了^③，舉例：哥哥有四分之三、兩個弟弟各八分之一，哥哥一個人持分就超過三分之二，他一個人就可以決定整筆賣掉，兩個弟弟人數雖然比較多也擋不住，所以卡住的不是「賣不掉」，是「我想只賣掉我自己那份」，繼承來的房子只要還沒辦分割，就一直停在公同共有，那是絕大多數祖產卡住的原因，這裡有一個很多人不知道的分岔：

🟢 繼承登記一個人就能去辦。

🔴 但一個人辦出來的，只會是公同共有。

要辦成「幾分之幾」那種：必須全體繼承人同意^⑤，這一段要地政士辦，我們團隊的地政士會處理。

要先辦繼承登記：房子還登記在過世的人名下，你就不能賣，因為法律上那還不是你的，這一段要地政士辦，我們團隊的地政士會處理；很多案子卡的其實是這一步，不是賣不掉。

拖著不辦的後果：提醒一件多數人不知道的事，繼承登記拖著不辦，房子最後可能會被政府拿去標售，時間表是這樣的：超過 1 年沒辦，地政機關會公告要你三個月內去辦，還是沒辦才把那筆地列冊管理；列冊管理之後還有十五年，那十五年也過完了才移交國有財產署公開標售^①，所以整條路加起來是十六年多，不是十五年，那不是嚇你的，祖產放著不管，最後真的可能整筆被賣掉，而你連參與的機會都沒有。

🟢 有貸款：能賣。

🔴 被查封：要先把那件事解決掉。

兩種差很多，下面分開講，但兩種都不要因此就放棄：

有貸款（抵押）：法律准你賣，銀行的抵押權跟著房子走^①；實務上賣掉的錢會先拿去還清銀行，剩下的才給你，那是每天都在發生的做法，不是特例。

被查封或假扣押：那是有人跟你有債務糾紛，法院先把房子鎖住不讓你賣，查封之後就算你把它賣掉，對那個債權人也不算數^②，地政事務所也不會受理過戶^③，要先把那件事處理掉才能動。

我們會做的：謄本上這些紀錄我們會先幫你查清楚，能處理的直接處理，不能處理的當場告訴你原因，不會讓你白等。

會評估：持分大小影響的是價格與處理難度，不是收不收：很小的持分在分割訴訟裡的話語權較低，但仍然是合法可處分的財產，反過來說，持分很小的人往往最需要出口，稅要繳、房子用不到、也沒有足夠比例主導任何決定，留下資料，我們算給你看。

有三個數字，意思完全不同，不要混在一起看：

① 政府認定的價格
公告土地現值 ＋ 房屋評定現值，乘上你的持分比例，那是政府的估價，也是算稅的基礎。

② 理論上的市價
整間房子的實價登錄行情，乘上你的持分比例，那是「如果整間一起賣」的價格。

③ 實際成交的價格
持分沒有公開市場，所以通常會低於第②個數字，差多少，看這個案子有多難處理。

怎麼拿到數字：上傳謄本或權狀，前兩個數字系統當場算給你。

價差從哪來：因為買你持分的人，拿到的不是房子，是一段要花兩三年的法律程序，他要走的路是這樣：先向法院請求把房子分掉，法院判了之後再拍賣，拿到錢才算結束，那段期間錢全部卡著，還要付律師費，而且不保證結果，價差就是這些成本與風險的價錢，那些成本不會因為換人做就消失，我們買下來，一樣要跑完整套程序、一樣要等，分割程序要律師與地政士，我們團隊都有，你不必自己面對。

土地跟房子分開算，稅也不一樣：

土地那部分：看政府公告的價格漲了多少，漲的部分要課「土地增值稅」。

房子那部分：看你什麼時候取得的；民國 105 年以後拿到的走「房地合一稅」，之前的走舊制。

繼承來的：另有一套算法，成本認定跟買來的不一樣，個案的稅額我們會一起算給你看，複雜的部分由我們團隊的地政士確認；報價前我們會一起把稅算進去，不會讓你成交了才發現稅比價金還多。

會，而且那是法律規定的：成交前要用書面通知其他共有人，讓他們有機會用同樣價錢先買^①；通知後 15 日內沒表示，就視為放棄^②，實務上一律寄存證信函，那 15 天是從他收到那天起算，而過戶時地政事務所收的是出賣人的切結書，你切結對方已經放棄，如有不實自己負責^③，普通信寄出去，日後對方說沒收到，賠的是你。

這道程序不能省：登記完成前，對方書面異議而且能證明他確實在期限內表示要用同樣條件買，登記就會被駁回^③；登記完成後買賣仍然有效，但他們可以告你要求賠償^②，這件事由我們處理，包含查對象、擬通知、寄存證信函、追蹤送達，你不必自己面對，也不必跟共有人交涉。

全部人一起賣：是唯一能接近市價的方式，道理很簡單：買方拿到的是一間完整的房子，不用再跑法院那套程序，自然願意出比較高的價，如果你能說動其他共有人，我們優先幫你們走整筆收購；說不動，再回到「只賣你那份」的方案。

不收任何費用：我們是直接買方，估價、諮詢、談價都不收費，談不攏你不會損失任何東西，你要負擔的只有法定的稅費（土地增值稅由出賣人負擔）與過戶必要規費，這些在報價時就會一起算給你看，不會事後才冒出來。

看三件事：

① 這塊地現在值多少
政府公告的價格、加上附近實際成交的行情，那些都是公開資料，我們攤開給你看。

② 產權有多複雜
你占幾分之幾、一共幾個共有人、繼承有沒有辦完，人越多、越沒辦完，處理越久。

③ 有沒有卡住的東西
房子有沒有貸款、有沒有被查封、繼承登記辦了沒。

為什麼會比市價低：持分沒有公開市場，所以價格反映的是我們買下來之後還要走的那段路：通知其他共有人、可能要走的分割程序、以及花掉的時間，那些成本不會因為換人做就消失，數字我們攤開講，你覺得不合理，隨時可以停。

主要看兩件事：繼承登記辦好了沒、共有人有幾位，持分已經登記在你名下、共有人不多的話最快；還在公同共有、繼承沒辦的，要先花時間把登記處理完，成交後還有法定的優先購買權通知期間（收到通知起 15 日），這段時間不能壓縮，之後才能辦過戶，實際時程我們評估後會給你明確的日期範圍。

只要四樣：姓名、正確地址、LINE ID、電話，送出後我們會主動聯絡你，手邊如果有謄本或權狀，可以直接拍照上傳，上面印著你的持分比例，估出來會準很多；沒有也沒關係，聯絡上之後我們告訴你怎麼補。