要先辦繼承登記。房子還登記在過世的人名下，你就不能賣——因為法律上那還不是你的。
這一段需要地政士辦理，我們會協助安排。很多案子卡的其實是這一步，不是賣不掉。
🔴 提醒一件多數人不知道的事：繼承登記拖著不辦，房子最後可能會被政府拿去標售。
時間表是這樣的：超過 1 年沒辦，政府會把那筆地列管；超過 15 年還沒辦，就移交國有財產署公開標售（土地法第 73 條之 1）。
那不是嚇你的——祖產放著不管，最後真的可能整筆被賣掉，而你連參與的機會都沒有。
有類似的狀況？留下資料，專人為你評估。
免費估價 →能——法律保障每個共有人可以自由處分自己的應有部分（民法第 819 條第 1 項），不需要任何人同意。
要跑的程序只有一個：成交前寫信通知其他共有人。
他們有 15 天，可以用跟你談好的一模一樣的價錢把你那份買下來（土地法第 34 條之 1 第 4 項）。
15 天內沒動作，你就照原本談好的賣。那只是「問一聲」，不是「要他們同意」。
這個通知流程平台會協助處理，你不用自己跑。
看謄本上寫什麼就知道。
寫「幾分之幾」（例如 1/3）的，叫分別共有——你那一份是你的，想賣就能賣，不用問任何人（民法第 819 條第 1 項）。
寫「公同共有」的，就沒辦法自己賣（民法第 828 條第 3 項）。
為什麼公同共有不能自己賣？因為還沒分清楚誰是誰的。
那有點像一鍋還沒分的湯：三個人共同擁有整鍋，但沒有人有「自己那一碗」。你沒辦法把還沒盛出來的那碗端走賣掉。
你的名字確實在謄本上，但上面沒有一個屬於你的比例可以拿去交易。
不過公同共有不等於完全沒救。
法律有一條規定：只要人數過半、而且持分加起來也過半，就可以把「一整筆」賣掉，不必每個人都點頭（土地法第 34 條之 1 第 5 項）。
舉例：三個繼承人各三分之一，其中兩個想賣、一個不肯 —— 那兩個人就可以決定整筆一起賣。
🔴 所以卡住的不是「賣不掉」，是「我想只賣掉我自己那份」。
繼承來的房子只要還沒辦分割，就一直停在公同共有 —— 那是絕大多數祖產卡住的原因。
這裡有一個很多人不知道的分岔：
🟢 繼承登記一個人就能去辦。
🔴 但一個人辦出來的，只會是公同共有。
要辦成「幾分之幾」那種可以自己賣的，必須全體繼承人同意（土地登記規則第 120 條）。這一段需要地政士辦理，我們會協助你找到能處理的人。
有三個數字，意思完全不同，不要混在一起看。
① 政府認定的價格
公告土地現值 ＋ 房屋評定現值，乘上你的持分比例。
那是政府的估價，也是算稅的基礎。
② 理論上的市價
整間房子的實價登錄行情，乘上你的持分比例。
⚠️ 那是「如果整間一起賣」的價格。
③ 實際成交的價格
持分沒有公開市場，所以通常會低於第②個數字。差多少，看這個案子有多難處理。
上傳謄本或權狀，前兩個數字系統當場算給你。
因為買你持分的人，拿到的不是房子——是一段要花兩三年的法律程序。
他要走的路是這樣：先向法院請求把房子分掉，法院判了之後再拍賣，拿到錢才算結束。
那段期間錢全部卡著，還要付律師費，而且不保證結果。
價差就是這些成本與風險的價錢。
那些成本不會因為換人做就消失。我們買下來，一樣要跑完整套程序、一樣要等。
分割程序需要律師與地政士，我們會協助你找到能處理的人，你不必自己面對。
