本文主要法律依據3 條
這一頁的核心結論都建立在下面這幾條上，點條號展開可以看到法規原文與白話對照，條號與項次都標出來、你可以自己過去核對，其餘引用到的條文正文裡都連得到全國法規資料庫。
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民法第 867 條
不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響。
房子上有貸款（抵押）照樣可以賣，法律沒有禁止；只是銀行的抵押權跟著房子走，所以實務上會先用價金還清銀行，剩下的才是你的。
🔵 「有貸款不能賣」是誤解——擋住的是「賣掉之後銀行的錢誰付」，那用價金清償就解決。
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強制執行法第 51 條第 2 項
實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。
房子被查封之後，你把它賣掉或設定抵押，對那個查封的債權人來說都不算數——他照樣可以拍賣。假扣押也一樣（強制執行法第 136 條準用）。
🔴 所以被查封的持分要先把債務那件事處理掉（清償、和解、撤銷查封）才動得了，不是找到買方就好。
其他人也問
其他共有人不同意，我真的能賣嗎？
能，不用任何人同意：法律保障每個共有人可以自由處分自己的應有部分①，不需要任何人同意，要跑的程序只有一個：成交前寄存證信函通知其他共有人，他們可以用跟你談好的一模一樣的價錢把你那份買下來②，期限是收到通知起 15 天③；15 天內沒動作，你就照原本談好的賣，那只是「問一聲」，不是「要他們同意」，這個通知流程平台會協助處理，你不用自己跑。
公同共有和分別共有差在哪？我的持分是哪一種？
怎麼分辨：看謄本上寫什麼就知道，寫「幾分之幾」（例如 1/3）的，叫分別共有，你那一份是你的，想賣就能賣，不用問任何人①；寫「公同共有」的，就沒辦法自己賣②。
為什麼公同共有不能自己賣：因為還沒分清楚誰是誰的，那有點像一鍋還沒分的湯：三個人共同擁有整鍋，但沒有人有「自己那一碗」，你沒辦法把還沒盛出來的那碗端走賣掉，你的名字確實在謄本上，但上面沒有一個屬於你的比例可以拿去交易，不過公同共有不等於完全沒救，法律有一條規定：只要人數過半、而且持分加起來也過半，就可以把「一整筆」賣掉，不必每個人都點頭③，公同共有比照辦理③，只是算法要換一個：公同共有的謄本上既然沒有「幾分之幾」，能算的就是「潛在應有部分」，那個比例依成立公同關係的法律規定、習慣或約定來定，沒有特別約定就推定每個人均等④，舉例：五個繼承人各五分之一（沒有特別約定，所以推定均等），其中三個想賣、兩個不肯，那三個人就可以決定整筆一起賣（五個人裡有三個，人數過半；潛在應有部分加起來五分之三，也過半）。
還有一個但書：同意的人持分加起來超過三分之二時，人數就不用算了③，舉例：哥哥有四分之三、兩個弟弟各八分之一，哥哥一個人持分就超過三分之二，他一個人就可以決定整筆賣掉，兩個弟弟人數雖然比較多也擋不住，所以卡住的不是「賣不掉」，是「我想只賣掉我自己那份」，繼承來的房子只要還沒辦分割，就一直停在公同共有，那是絕大多數祖產卡住的原因，這裡有一個很多人不知道的分岔：
🟢 繼承登記一個人就能去辦。
🔴 但一個人辦出來的，只會是公同共有。
要辦成「幾分之幾」那種：必須全體繼承人同意⑤，這一段要地政士辦，我們團隊的地政士會處理。
繼承登記還沒辦，可以先賣嗎？
要先辦繼承登記：房子還登記在過世的人名下，你就不能賣，因為法律上那還不是你的，這一段要地政士辦，我們團隊的地政士會處理；很多案子卡的其實是這一步，不是賣不掉。
拖著不辦的後果：提醒一件多數人不知道的事，繼承登記拖著不辦，房子最後可能會被政府拿去標售，時間表是這樣的：超過 1 年沒辦，地政機關會公告要你三個月內去辦，還是沒辦才把那筆地列冊管理；列冊管理之後還有十五年，那十五年也過完了才移交國有財產署公開標售①，所以整條路加起來是十六年多，不是十五年，那不是嚇你的，祖產放著不管，最後真的可能整筆被賣掉，而你連參與的機會都沒有。
持分很小（例如 1/12）也收嗎？
會評估：持分大小影響的是價格與處理難度，不是收不收：很小的持分在分割訴訟裡的話語權較低，但仍然是合法可處分的財產，反過來說，持分很小的人往往最需要出口，稅要繳、房子用不到、也沒有足夠比例主導任何決定，留下資料，我們算給你看。