信託的持分能賣嗎？名字不在你身上，先看契約怎麼寫
發布於 2026-09-02・最後更新 2026-09-29・2131持分通
答案先講：能賣，但不是你自己拿去賣，信託之後那筆持分的所有權登記在受託人名下，對外管理、處分它的人是受託人不是你。
那不等於「一定要先終止信託」：受託人能不能依信託本旨把它賣掉，要看信託契約怎麼寫、信託的目的是什麼，契約沒有那個空間，才走終止那條路。而終止的難易度取決於一件事，好處是給你自己還是給別人：給自己（自益信託）你一個人就能喊停；給別人（他益信託）要跟那個人一起才行。
想出售信託持分，先準備這 3 項資料
這三件資料都可以先自己準備，湊齊了我們就能把數字算給你看。
① 調第二類謄本
任何人都可以申請，看「其他登記事項」欄有沒有信託註記。
② 找出信託契約
是自益信託還是他益信託寫在裡面，那決定了難度；契約找不到的話，地政事務所有「信託專簿」可以申請閱覽。
③ 回想當初怎麼拿到這房子的
哪一年？買的、繼承的、還是受贈的？那決定稅怎麼算。
這三件湊齊，我們算得出來：終止信託之後那筆持分值多少、要繳多少稅、實拿多少。
法律依據土地登記規則第 24 條之 1（第二類謄本任何人可申請）
委託人為什麼不能自己直接賣信託中的持分？
信託把房子的名字換成受託人的，你不再是登記上的所有權人，所以不能用原本屋主的身分把它賣掉。
那有點像你把貴重東西交給朋友，還簽了一張紙寫明「照我說的方式處理」；差別是法律上那樣東西真的過到他名下了，所以能拿去處分的人是他不是你，而他必須照那張紙上寫的做。所以信託登記辦完的那一刻去調謄本，所有權人那一欄寫的是受託人不是你；你拿著身分證去地政士那裡說要賣，第一關就過不了，因為你要賣的東西登記上不是你的。
三個名詞，講的是三個人
| 名詞 | 是誰 | 通常是誰 |
|---|---|---|
| 委託人 | 把房子交出去的人 | 通常就是原本的屋主 |
| 受託人 | 名字被登記到謄本上、負責管理的人 （他不是原本的屋主，原屋主是委託人） | 可能是銀行或信託業者 也可能是家人：兄弟姊妹、成年子女、配偶 |
| 受益人 | 拿好處的人 | 契約寫誰就是誰 |
受託人不是誰都能當：未成年人、被法院裁定受監護或輔助宣告的人、還有破產的人，法律規定不能當受託人。
假設爸爸把房子交付信託，爸爸是委託人；銀行依契約管理這間房子，銀行是受託人。契約寫「租金還是給爸爸自己」，爸爸同時是受益人，那叫自益信託；寫「租金給兒子」，兒子就是受益人，那叫他益信託。兩種只差「受益人」那一欄，而後面要不要別人點頭、稅怎麼課，全部由那一欄決定，所以第一件事永遠是：把契約調出來，看受益人寫誰。
通常就是原本的屋主移轉所有權受託人名字被登記到謄本上
可能是銀行，也可能是家人依信託本旨
管理・處分信託財產那筆持分
寫「租金給兒子」→ 他益信託
兩種只差這一欄：後面要不要別人點頭、稅怎麼課，全部由這一欄決定
而且這個狀態是對外公開、也擋得住別人的：土地、房子這種要登記的財產只要做了信託登記，任何人來查謄本都看得到，也不能主張「我不知道」。
法律依據信託法第 1 條（信託的定義）、信託法第 4 條（登記後可對抗第三人）、信託法第 21 條（未成年人、受監護或輔助宣告之人、破產人，不得為受託人）
自益信託和他益信託，終止條件差在哪？
看信託契約寫「好處給誰」，給你自己你一個人就能喊停；給別人就要跟那個人一起才行。
| 類型 | 誰是受益人 | 怎麼終止 |
|---|---|---|
| 自益信託 | 委託人自己 | 🟢 委託人或他的繼承人隨時可以終止 |
| 他益信託 | 別人（子女、親屬…） | 🔴 要委託人與受益人一起才能終止 （契約另有約定的從約定） |
為什麼差這麼多？因為信託的好處給了誰，誰就有講話的權利：自益信託裡拿好處的人是你自己，你要收回來等於是把自己的東西拿回自己手上，沒有第三個人的權益被動到，所以你一個人說了算。
他益信託不一樣：你當初設定的時候就已經把好處指定給別人了（常見的是子女），那個人手上有一份法律保護的期待；你要片面收回，等於把已經給出去的東西拿回來，所以要他點頭。
兩種都有一個但書：挑一個對受託人不利的時間點終止，可能要賠他損失；白話說，如果受託人是銀行，那通常就是「提前解約」的費用。
終止之後房子回到誰名下？除非契約另有約定，順序是：先給享有全部好處的那個人，沒有的話回到你、或你的繼承人。
法律依據信託法第 63 條（第 1 項：自益信託，委託人或其繼承人得隨時終止；第 2 項：在對受託人不利的時期終止，要負損害賠償責任，但有不得已的事由不在此限）、信託法第 64 條（他益信託，委託人與受益人須共同終止）
終止信託要不要繳稅？
把持分要回來的那一刻不用繳稅，但法律寫的是「不課徵」不是「免稅」。
「免稅」是這筆錢政府不收了；「不課徵」是政府先不跟你收，帳還記著，那兩個差很多。為什麼這一次不收？土地增值稅本來課的是「這塊地漲了多少」，只要土地換了主人原則上就要算一次。但法律另外把幾種跟信託有關的移轉挑出來，說這幾種不課徵，那五種是：
① 信託成立的時候你把土地交給受託人管理，登記從你名下換到受託人名下② 中途換受託人原本管的那個人換成另一個，登記從舊受託人換到新受託人③ 自益信託結束的時候 本文就是這一種信託解掉，土地從受託人名下回到你身上（條件是好處本來就給你自己）④ 遺囑信託結束的時候用遺囑設立的信託解掉，土地從受託人名下移轉給受益人⑤ 信託不算數的時候信託不成立、無效、被解除或撤銷，土地退回給你
那五種不是同一件事，法律是一種一種列出來的，符合哪一種就依那一款處理。不過跟你有關的第 ①、③、⑤ 種有一個共同點：土地會動是因為信託關係本身（設立、結束、失效），不是因為你把房子賣給了別人，那本文是哪一種？你原本把自己的持分做成自益信託，現在要終止，受託人把持分移轉回你，那個移動是：
受託人 → 委託人本人（也就是你）
那正好是第 ③ 種：契約寫明好處是給你自己的，信託結束時受託人把土地移回你名下。白話講：你原本就是委託人，好處也是你自己在拿，信託結束後只是把土地從受託人名下移回你名下，從頭到尾房子沒有給過別人，所以這一次移轉在名單上不課徵土地增值稅。
原本的持分所有人設立信託
移轉所有權受託人信託期間
登記在他名下信託結束
移轉回來受益人也是你
拿好處的人
他益信託不能直接套第 ③ 種：第 ③ 種的條件寫得很明確，受益人必須是委託人本人，那就是自益。你設的如果是他益信託（好處給別人，例如給兒子），受益人不是你，這個條件就不成立，不能只因為都叫「信託終止」就套進去。那要課什麼？法律另外有一條寫了：
| 哪一種稅 | 要不要課 | 為什麼 |
|---|---|---|
| 所得稅 | 🟢 不課 | 條文寫的是「因信託關係消滅」，沒有分自益他益，兩種都不課。 |
| 土地增值稅 | 🔴 要課 | 受託人把土地移轉給「委託人以外」的人時，繳稅的是拿到土地的那個人，也就是你兒子，不是你。 |
而他益信託成立的時候你已經繳過一次贈與稅了，法律把「我把房子的好處送給別人」看成一次贈與；但那不代表這筆帳消失了，等你真的賣掉、真的賺到錢那天，政府會一次算清楚。
| 稅目 | 自益信託解掉 （房子回到你手上） | 他益信託解掉 （房子給別人） |
|---|---|---|
| 土地增值稅 | 🟢 不課徵 | 🔴 要課 拿到土地的人繳 |
| 所得稅 | 🟢 不課徵 | 🟢 不課徵 |
| 贈與稅 | — | 🔴 成立時就繳過了 |
法律依據土地稅法第 28 條之 3（五款不課徵土地增值稅的情形，本節第 ③ 種是第 3 款「受益人為委託人」）、土地稅法第 5 條之 2 第 2 項（受託人移轉給委託人以外的歸屬權利人時，以該歸屬權利人為納稅義務人）、所得稅法第 3 條之 3 第 4 款（因信託關係消滅而移轉，不課徵所得稅；未區分自益或他益）、遺產及贈與稅法第 5 條之 1 第 1 項（他益信託視為委託人贈與受益人，課徵贈與稅）
自益信託終止不課土地增值稅，日後出售怎麼算？
不課徵不代表這段土地漲價消失了，日後真正移轉時仍會回頭從原地價的基礎算土地增值稅。
- 民國 90 年 你買下這塊地那一年的公告現值 100 萬，日後算漲了多少，是從這個數字開始
- 後來 把它信託出去這一次移轉不課徵土地增值稅
- 過幾年 又解掉（自益）這一次也不課徵
- 再過幾年 你真的把地賣了政府算「這塊地一共漲了多少」，從民國 90 年那個 100 萬開始算，不是從信託那一年
那對你不算壞事，它代表信託本身不會憑空多出一筆稅；但實際要繳多少，還要看你什麼時候賣、那時候的公告現值、適用哪一級稅率、有沒有自用住宅那類優惠，那要等真的要賣的時候才算得準。
法律依據土地稅法第 31 條之 1（原地價回推到第一次不課徵之前）
自益信託的房地合一稅持有期間怎麼算？不是從信託日重算
自益信託算持有幾年要從你當初真正取得那天算，不是從信託登記那天重新起算。
算錯一次，稅可能差幾十萬：賣房子要繳的「房地合一稅」，稅率高低看你持有多久，放越久稅越輕，這套算法只管民國 105 年 1 月 1 日以後取得的房地（所得稅法第 4 條之 4 第 1 項），那之前取得的走舊制、不看下面這張表。
| 你持有多久 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 2 到 5 年 | 35% |
| 5 到 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 🟢 15% |
問題來了：謄本上有一個「登記原因：信託」的日期，很多人就拿那天當作「我什麼時候買的」，那個日期不能拿來算。因為信託那次移轉，稅法上根本沒把它當成一次買賣；既然不算，就不能從那天開始數。
差多少？舉個例子：一筆你民國 105 年買的房地，實際持有十年多，稅率 15%。但如果三年前做了信託，有人拿信託那天去算，就變成「持有 3 年」，稅率跳到 35%；假設賺了 300 萬，45 萬 vs 105 萬，差 60 萬。
所以我們收到有信託的謄本，第一件事一定是問你：這房子你當初是哪一年、用什麼方式拿到的？買的？繼承的？受贈的？不是看謄本上那個日期。
他益信託不能直接套這個答案：受益人不是委託人本人時，取得日的認定會不一樣，而且受益人中途變更的話還有另一套算法。把這一段寫清楚的是財政部的《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，不是所得稅法的條文本身；所以碰到他益信託，一定要請地政士或會計師依那份要點核算，不要拿自益的算法套上去。
法律依據所得稅法第 3 條之 3（信託關係人之間移轉不課徵所得稅）、所得稅法第 14 條之 4（持有期間與稅率級距）；取得日的認定（自益／他益的差別）另見財政部《房地合一課徵所得稅申報作業要點》
委託人或受託人過世了，房子會怎樣？
原則上不會因為委託人或受託人過世就自動結束，那筆財產也不會變成受託人的遺產，但契約另有約定的除外。
這是最多人擔心的一件，而法律講得很明確：信託不會因為委託人或受託人過世、破產或喪失行為能力就消滅。同一條有但書：契約另有訂定的話依契約，所以真正的答案永遠在契約裡。而且受託人過世時，那筆信託財產不屬於他的遺產，他的繼承人分不到；至於「受託人自己的債權人拿不拿得走」，原則上不行，但那要回到上面講的三類例外去看，不是絕對的。接下來就是換一個受託人繼續管，房子還是那間房子，你的權利也沒有變。
那委託人過世呢？
同一條法律，但後果不一樣，而這一種比較多人遇到；假設當初是爸爸把房子信託出去、好處也是留給自己（自益），他過世之後，信託照樣繼續，跟受託人過世同一條，一樣有那個但書：契約另有訂定的話依契約，所以房子不會自動回到繼承人名下，但繼承人可以喊停：法律寫的是「委託人或其繼承人得隨時終止信託」，那六個字是關鍵，意思是你不用先去問受託人願不願意；前提一樣是自益，他益的話要跟受益人一起。
那筆受益權要算進遺產：房子登記在受託人名下看起來不像遺產，但法律看的是「好處給誰」，爸爸還沒領到的那部分信託利益要課遺產稅；所以順序是先把遺產稅處理掉，再終止信託，不是反過來。
法律依據信託法第 8 條（信託不因委託人或受託人死亡而消滅）、信託法第 10 條（信託財產不屬於受託人的遺產）、信託法第 63 條第 1 項（自益信託，委託人或其繼承人得隨時終止）、信託法第 64 條第 1 項（他益信託，委託人與受益人須共同終止）、遺產及贈與稅法第 3 條之 2 第 2 項（受益人死亡時尚未領受的信託利益，課徵遺產稅）
受託人不配合，什麼情況可以聲請法院解任？
受託人沒有照信託的約定做事、或有其他重大原因時，可以聲請法院把他換掉，不需要他本人同意。
但那是有條件的，不是「他不配合就換得掉」。實務上會遇到兩種情況：
第一種情況：他想走，你不讓
受託人不能說不做就不做：除非契約另有約定，否則要委託人與受益人都同意才能辭任，真的有不得已的事，他得聲請法院許可。假設爸爸把房子信託給哥哥管理，哥哥後來不想再當受託人：哥哥說一句「我不做了」不算數，要爸爸（委託人）與拿好處的那個人（受益人）都點頭。真的有不得已的事（例如他自己重病），他得去法院聲請許可。而且他不是說走就走：新的受託人能接手之前，他仍然有受託人的權利與義務。換誰來當？契約沒寫的話由爸爸指定；指不出來時，法院可以因利害關係人或檢察官的聲請選任。
第二種情況：你想換，他不走
受託人如果沒有照信託的約定做事、或有其他重大原因，委託人或受益人可以聲請法院把他換掉。假設爸爸發現哥哥沒有依信託的目的在管理那間房子：不是「爸爸不爽就能換人」，法律要求的是他沒有照約定做事、或有其他重大原因，而那由法院判斷。爸爸（委託人）或拿好處的那個人（受益人）都可以去法院聲請，不必經過哥哥同意。換掉之後走的是同一條路：契約沒寫就由爸爸指定新的受託人。
另外有一條保護你的規定：受託人不能把信託的好處拿來給自己，除非他本來就跟別人一起是受益人。白話說，他雖然是登記名義人，但不能把信託財產當成自己的財產：契約寫「租金給哥哥跟妹妹一人一半」→ 哥哥同時是受託人與受益人之一，那是合法的。契約寫「租金給妹妹」，而哥哥把租金自己收走 → 那違反這一條，也可能構成上面說的「沒有照約定做事」。那就是為什麼受託人跟受益人是兩個角色：管理的人跟拿好處的人可以是同一個人，但不能只有他一個人拿。
法律依據信託法第 34 條（受託人不得以任何名義享有信託利益；但與他人為共同受益人時不在此限）、信託法第 36 條（第 1 項：非經委託人及受益人同意不得辭任，有不得已之事由得聲請法院許可；第 2 項：違背職務或有其他重大事由，法院得因委託人或受益人之聲請將其解任；第 3 項：委託人得指定新受託人，不能或不為指定時，法院得因利害關係人或檢察官之聲請選任；第 4 項：已辭任之受託人於新受託人能接受信託事務前，仍有受託人之權利及義務）
他益信託要繳贈與稅嗎？
要，而且那筆稅在「設定信託的當下」就發生了，不是等到解除的時候。
法律的邏輯是這樣：你把好處指定給別人（常見的是子女），等於你把那份利益送給他，所以視為贈與，要課贈與稅。還有一種情況也會被課，本來是自益（好處給自己），信託期間中途改成給別人，那一樣視為贈與。所以看到「他益信託」四個字，要問的不只是「能不能終止」，還有當初那筆贈與稅有沒有繳；沒繳的話，那是另一個要處理的問題。
法律依據遺產及贈與稅法第 5 條之 1（第 1 項：他益信託視為贈與；第 2 項：中途從自益改成他益，變更時課徵；第 4 項：納稅義務人是委託人，稅單開給你，但委託人有本法第 7 條第 1 項但書各款情形之一時，改以受託人為納稅義務人）
終止信託要花多久、多少錢？
沒有一個標準答案，取決於受託人是誰，那是我們一定會先問的第一件事。
受託人是家人或朋友
大家談好就能辦，主要是地政士的代辦費與登記規費，時間看大家什麼時候有空去辦。
受託人是銀行或信託業
要走它們的內部流程，通常有提前終止的手續費，而且要照契約的約定走。那筆費用寫在你當初簽的信託契約裡，不要憑印象猜，把契約找出來看。我們的做法是，先幫你把契約看過，把「要花多少、要多久」算清楚再談價格，不會讓你談完才發現中間卡了一筆沒算到的費用。
登記規費是有公定價的，不是誰說了算：按申報地價或權利價值的千分之一計收，地政士的代辦費才是另外談的。
法律依據土地法第 76 條（登記費千分之一）
信託的房子可以聲請法拍嗎？
共有物卡住時常見的解法是「聲請法院分割、走拍賣」，那條路對信託財產無效。
法律的原則是不能對信託財產強制執行，但那一條自己就列了三類例外：信託成立之前就存在於該財產上的權利、因處理信託事務所生的權利，以及其他法律另有規定的情形。所以「信託 ＝ 完全動不了」是講太滿的，要看的是那筆債是什麼時候、因為什麼產生的：
① 信託成立之前就壓在那塊地上的（例如你設信託前就有的抵押）→ 可以執行
② 因為處理這個信託產生的（例如受託人代墊的地價稅、管理費）→ 可以執行
③ 信託成立之後你自己欠的、跟這塊地無關的（例如卡債）→ 不能執行
對多數屋主而言結論是一樣的：想把持分變成現金，回到「終止信託」那條路最直接。至於「共有物分割、變價」那一類法院會怎麼處理，信託法沒有直接寫，那要看個別判決，是要問承辦地政士或律師的層級。
法律依據信託法第 12 條第 1 項（對信託財產不得強制執行；但書列了三類例外，信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利、其他法律另有規定）
,結論：先看信託契約，再決定要不要終止信託
,信託中的持分不是「完全不能賣」，真正要先確認的是三件事：現在誰有權處分、受益人是誰、以及信託契約允不允許出售，如果受託人可以依信託本旨處分，就不一定要先把持分要回來；要回來再賣的話，才進一步判斷是自益信託還是他益信託、誰要同意，以及後面的稅費怎麼算，所以實際處理的時候，先備齊最新謄本、信託契約、原始取得資料，會比一開始就急著找買方或急著辦終止有效率得多。
這篇文章的重點燈號
🔴注意事項
- 他益信託解掉，土地增值稅要課，繳稅的是拿到土地的那個人，不是你。
- 他益信託的房地合一稅持有期間，不能直接從你原本取得那天算，認定方式寫在財政部《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，要先確認。
- 委託人過世，還沒領到的信託利益要算進遺產課稅，先繳遺產稅，再終止信託，不是反過來。
⚠️條件與例外
- 信託之後能不能賣，先看契約有沒有給受託人處分的空間，契約沒那個空間，才走終止那條路。
- 受託人不是誰都能當：未成年人、受監護或輔助宣告的人、破產的人不行。
- 他益信託在設定的當下就視為贈與、要課贈與稅；中途從自益改成他益也一樣。
🟢可以怎麼做
- 自益信託：委託人或他的繼承人隨時可以終止，不用先問受託人願不願意，但挑對受託人不利的時間點終止，可能要賠他損失。
- 自益信託終止那一次不課土地增值稅、不課所得稅，但「不課徵」不是「免稅」：政府先不跟你收，帳還記著，日後真的賣掉時會從原地價算回來。
- 委託人或受託人過世，信託不會自動結束，那筆財產也不是受託人的遺產，契約另有約定的除外。
🔵重要補充
- 三件資料先備齊：第二類謄本、信託契約、當初怎麼取得，湊齊了就算得出終止之後值多少、要繳多少、實拿多少。
- 終止要花多久、多少錢，取決於受託人是家人還是銀行：家人談好就能辦，銀行要走內部流程而且通常有提前終止的手續費。
手上正有持分不知道怎麼辦？留下資料，我們為你評估。
免費估價 →