不用全體同意，一個人就能辦
繼承登記可由任一繼承人代表全體申請，不影響其他人拋棄或限定繼承的權利——「大家喬不攏所以辦不了」是誤解。
土地法第 73 條第 1 項四個最多人搞錯的地方
罰鍰基數是登記費，不是財產價值
登記費是土地申報地價、建物核定價值的千分之一，罰鍰按這個數字加倍，所以土地越值錢罰得越多。
土地法第 76 條罰滿二十倍不等於沒事了
罰鍰封頂只是不再加錢，列冊管理與標售是另一套獨立程序，時間照樣往前跑。
土地法第 73 條之 1被標售前，你有優先購買權
標售前公告三個月，繼承人、合法使用人、共有人都可以優先買回，但要在決標後三十日內表示，逾期視為放棄。
土地法第 73 條之 1 第 3 項放著不辦，時間表是這樣走的
每一格都是法律明定的節點，不是估計值。
1
繼承開始，六個月的申辦期起跑
6 個月內免罰被繼承人過世那天起算，繼承登記要在六個月內提出申請，這段期間辦好完全不罰，而且任何一位繼承人都可以代表全體去辦，不必等所有人到齊。
土地法第 73 條第 2 項卡點：多數家庭卡在「先辦喪事再說」，等回過神來六個月早就過了；也有人以為要全體同意才能辦，白白錯過免罰期。
2
逾期開始計罰，每個月加一倍
每逾 1 個月 ＋1 倍超過六個月還沒辦，每逾一個月加罰應納登記費一倍，登記費本身是土地按申報地價、建物按核定價值的千分之一，所以罰鍰是跟著財產價值走的。
土地法第 73 條第 2 項卡點：罰鍰基數是登記費不是財產總值，聽起來不多，但土地越值錢、罰得越多，而且它只會往上加不會停。
3
罰到二十倍封頂
第 26 個月封頂罰鍰有上限：最高不超過應納登記費的二十倍，換句話說逾期滿二十個月之後就不再增加，但這不代表沒事——真正的麻煩從下一關才開始。
土地法第 73 條第 2 項卡點：很多人聽到「封頂」就放心了，其實封頂只是罰錢停止，土地法第 73 條之 1 的列冊管理與標售程序完全獨立運作。
4
逾一年未辦，地政機關公告並列冊管理
逾 1 年自繼承開始逾一年還沒辦理，地政機關會公告要繼承人在三個月內申請登記，逾期就把這筆不動產列冊管理，正式進入國家的追蹤清單。
土地法第 73 條之 1 第 1、2 項卡點：公告是寄到謄本上的舊地址，搬過家、在國外的繼承人常常根本不知道自己名下有一筆不動產已經被列管。
5
列冊管理十五年，期滿移送公開標售
第 15 年列冊管理的期間是十五年，期滿仍未辦理繼承登記的，地政機關通知繼承人後，移請財政部國有財產署公開標售——祖產就這樣被賣掉，而且不需要繼承人同意。
土地法第 73 條之 1 第 2 項卡點：標售前會公告三個月，繼承人、合法使用人與共有人有優先購買權，但要在決標後三十日內表示，錯過就視為放棄。
6
標售五次未售出，登記為國有
最終標售所得價款存入國庫專戶，繼承人可按應繼分申請領取，但逾十年無人申請就歸屬國庫；若連續五次標售都沒賣掉，該筆不動產直接登記為國有。
土地法第 73 條之 1 第 4、5 項卡點：登記為國有後，原權利人只剩十年可以申請按應繼分領取第五次標售的底價——祖產變成一筆遠低於市價的補償款，而且過期不候。
20 倍
這是罰鍰的上限，但真正該擔心的是後面那條線——十五年列冊管理期滿，祖產會被國有財產署公開標售，而且不需要你同意。
持分通可以怎麼幫你
① 查清楚現況
調閱最新謄本，確認登記在誰名下、有沒有被列冊管理、還剩多少時間。
② 代辦繼承登記
繼承系統表、戶籍資料、遺產稅申報到登記完成，需要地政士辦理，我們會協助安排。
③ 一次處理到底
登記完成後如果你想賣，我們直接收購，不必再另外找買方。
④ 先算給你看
官方現值與市場行情並排，該辦多少錢、賣得多少錢，數字攤開再決定。