持分自己處理
要走完九道關卡

這一關決定你後面有沒有路走，分別共有的人可以自由處分自己的應有部分，公同共有則必須全體同意才能處分，而繼承來的不動產只要還沒辦遺產分割，就停留在公同共有——這正是絕大多數祖產的狀態。

民法第 819 條、第 828 條第 3 項

卡點：要從公同共有變成分別共有，得先取得全體繼承人的協議並簽章，只要有一個人在國外、失聯、不配合，這一關就過不去，後面八關全部免談。

很多祖產至今還登記在阿公甚至曾祖父名下，沒辦繼承登記的房屋或土地，法律上你連「處分自己那份」的資格都還沒有，要辦就得湊齊：除戶謄本、全體繼承人戶籍謄本、繼承系統表、全體印鑑證明、遺產稅繳清或免稅證明。

土地法第 73 條

卡點：繼承跨到第三代，人數常常是十幾二十個，每一個都要蓋印鑑章；逾期申辦有罰鍰最高二十倍；逾十五年未辦，土地或房屋移請國有財產署公開標售（土地法第 73 條之 1）。

自己上網刊登、貼社團、找代書、拜託仲介，實際會發生的是：仲介委婉拒收，一般買方看到「持分」就退開，銀行不貸款所以想買的人也不一定買得起。

卡點：這一關沒有法定期限，多數人就是在這裡放棄，然後那塊地繼續卡著，稅單繼續來。

找到買方還不能直接過戶，必須先書面通知其他每一位共有人，讓他們有機會用同樣條件優先承購，而且實務上「同一價格」指的是同一條件——價金、付款方式、稅費負擔整份契約條件都要告知。

土地法第 34 條之 1 第 4 項

卡點：共有人二十個就要寄二十份存證信函，每一份都要能證明送達，有人住址不明、有人已過世未辦繼承——送不到就卡住；沒通知就過戶，其他共有人可以求償。

十五天從每個人各自收到通知那天起算，不是從你寄出那天，有人晚收、有人退件重寄，實際等待都比十五天長。這段期間可能沒人回應、可能有人買、也可能有人主張了卻不簽約不付款——你的買方在旁邊等，交易就這樣懸著。

執行要點第 11 點・民法第 95 條

卡點：多位共有人同時主張時要按應有部分比例分配，過程中你的買方隨時可能失去耐心走人，然後回到上一關重新開始。

土地增值稅、印花稅、登記規費、代書費，加上契約書與整套文件，增值稅按公告現值漲價總數額累進課徵，持有越久稅越重。登記時還要附上優先購買權人已放棄的切結，內容不實要負法律責任。

土地登記規則第 97 條・土地稅法第 28 條

卡點：到這一步還沒結束，登記完成之前，只要有共有人提出書面異議並證明他曾在期限內表示要買，登記機關就會駁回你的申請，整件事退回原點。

走到這裡還賣不掉，就只能打官司：把全體共有人列為被告，調全部戶籍資料供送達、失聯的辦公示送達，備齊謄本地籍圖與系統表，預繳裁判費，視情況再付測量與鑑價費。

民法第 823 條・民事訴訟法第 56 條

卡點：這是法律上的「必要共同訴訟」，漏列任何一位共有人，整個訴訟就不能成立——不是麻煩而已，是少一個人就開始不了，被告越多變數越多時間越長。

法院依標的形狀、位置、使用現況決定分割方法，可能原物分配、金錢補償或變價分割，過程囑託測量送鑑定，任何一方不服都能上訴——一審結束不等於結束。

民法第 824 條・民事訴訟法第 168 條

卡點：這段期間錢完全卡著、律師費照付、地價稅照繳，結果也不是你能決定的——你想要錢，法院可能判你一塊畸零地。更麻煩的是只要有一位共有人在訴訟中過世，程序就當然停止，要等他的繼承人辦完繼承、承受訴訟才能繼續，而繼承人往往不只一位，共有人於是又多了幾個。

整筆不動產送法院拍賣，底價是就全部估價後按你的持分比例計算，價金也按比例分配，第一拍常流標、減價再拍直到拍定，而變賣時共有人還可以用相同條件優先承買——繞了一大圈，最後買下的可能就是當初不肯配合的那位。

民法第 824 條第 7 項・強制執行法第 102 條

卡點：底價不等於成交價，持分流標是常態，減價再減價之後拍定的金額通常低於市價；你等了好幾年、付了律師費裁判費，最後拿到的未必比一開始就賣掉多。