持分土地可以賣嗎？其他共有人不同意也能賣的法律依據

能——法律保障每個共有人可以自由處分自己的應有部分（民法第 819 條第 1 項），不需要任何人同意。

要跑的程序只有一個：成交前寫信通知其他共有人。

他們有 15 天，可以用跟你談好的一模一樣的價錢把你那份買下來（土地法第 34 條之 1 第 4 項）。

15 天內沒動作，你就照原本談好的賣。那只是「問一聲」，不是「要他們同意」。

這個通知流程平台會協助處理，你不用自己跑。

看謄本上寫什麼就知道。
寫「幾分之幾」（例如 1/3）的，叫分別共有——你那一份是你的，想賣就能賣，不用問任何人（民法第 819 條第 1 項）。
寫「公同共有」的，就沒辦法自己賣（民法第 828 條第 3 項）。

為什麼公同共有不能自己賣？因為還沒分清楚誰是誰的。

那有點像一鍋還沒分的湯：三個人共同擁有整鍋，但沒有人有「自己那一碗」。你沒辦法把還沒盛出來的那碗端走賣掉。

你的名字確實在謄本上，但上面沒有一個屬於你的比例可以拿去交易。

不過公同共有不等於完全沒救。

法律有一條規定：只要人數過半、而且持分加起來也過半，就可以把「一整筆」賣掉，不必每個人都點頭（土地法第 34 條之 1 第 5 項）。

舉例：三個繼承人各三分之一，其中兩個想賣、一個不肯 —— 那兩個人就可以決定整筆一起賣。

🔴 所以卡住的不是「賣不掉」，是「我想只賣掉我自己那份」。

繼承來的房子只要還沒辦分割，就一直停在公同共有 —— 那是絕大多數祖產卡住的原因。

這裡有一個很多人不知道的分岔：
🟢 繼承登記一個人就能去辦。
🔴 但一個人辦出來的，只會是公同共有。

要辦成「幾分之幾」那種可以自己賣的，必須全體繼承人同意（土地登記規則第 120 條）。這一段需要地政士辦理，我們會協助你找到能處理的人。

有三個數字，意思完全不同，不要混在一起看。

① 政府認定的價格
公告土地現值 ＋ 房屋評定現值，乘上你的持分比例。
那是政府的估價，也是算稅的基礎。

② 理論上的市價
整間房子的實價登錄行情，乘上你的持分比例。
⚠️ 那是「如果整間一起賣」的價格。

③ 實際成交的價格
持分沒有公開市場，所以通常會低於第②個數字。差多少，看這個案子有多難處理。

上傳謄本或權狀，前兩個數字系統當場算給你。

因為買你持分的人，拿到的不是房子——是一段要花兩三年的法律程序。

他要走的路是這樣：先向法院請求把房子分掉，法院判了之後再拍賣，拿到錢才算結束。

那段期間錢全部卡著，還要付律師費，而且不保證結果。

價差就是這些成本與風險的價錢。

那些成本不會因為換人做就消失。我們買下來，一樣要跑完整套程序、一樣要等。

分割程序需要律師與地政士，我們會協助你找到能處理的人，你不必自己面對。

土地跟房子分開算，稅也不一樣。

土地那部分：看政府公告的價格漲了多少，漲的部分要課「土地增值稅」。

房子那部分：看你什麼時候取得的。民國 105 年以後拿到的走「房地合一稅」，之前的走舊制。

⚠️ 繼承來的另有一套算法，成本認定跟買來的不一樣。

個案的稅額我們會一起算給你看，複雜的部分由地政士確認。

報價前我們會一起把稅算進去，不會讓你成交了才發現稅比價金還多。

只要四樣：姓名、正確地址、LINE ID、電話。送出後專人主動聯絡你。

手邊如果有謄本或權狀，可以直接拍照上傳——上面印著你的持分比例，估出來會準很多。

沒有也沒關係，聯絡上之後我們告訴你怎麼補。

要先辦繼承登記。房子還登記在過世的人名下，你就不能賣——因為法律上那還不是你的。

這一段需要地政士辦理，我們會協助安排。很多案子卡的其實是這一步，不是賣不掉。

🔴 提醒一件多數人不知道的事：繼承登記拖著不辦，房子最後可能會被政府拿去標售。

時間表是這樣的：超過 1 年沒辦，政府會把那筆地列管；超過 15 年還沒辦，就移交國有財產署公開標售（土地法第 73 條之 1）。

那不是嚇你的——祖產放著不管，最後真的可能整筆被賣掉，而你連參與的機會都沒有。

會。而且那是法律規定的：成交前一定要寫信通知其他共有人，讓他們有機會用同樣價錢先買（土地法第 34 條之 1 第 4 項）。

🔴 這道程序不能省。省了的話，他們日後可以告你要求賠償。

這件事由我們處理，包含查對象、擬通知、寄存證信函、追蹤送達，你不必自己面對，也不必跟共有人交涉。

全部人一起賣，是唯一能接近市價的方式。

道理很簡單：買方拿到的是一間完整的房子，不用再跑法院那套程序，自然願意出比較高的價。

如果你能說動其他共有人，我們優先幫你們走整筆收購；說不動，再回到「只賣你那份」的方案。

簽約、付款的對象自始至終都是我們，你不必自己去面對其他共有人，也不會被推去跟不認識的人談，合約隨時可以拿給自己信任的代書看，我們的條件禁得起檢查。

看三件事。

① 這塊地現在值多少
政府公告的價格、加上附近實際成交的行情。那些都是公開資料，我們攤開給你看。

② 產權有多複雜
你占幾分之幾、一共幾個共有人、繼承有沒有辦完。人越多、越沒辦完，處理越久。

③ 有沒有卡住的東西
房子有沒有貸款、有沒有被查封、繼承登記辦了沒。

持分沒有公開市場，所以價格反映的是我們買下來之後還要走的那段路——通知其他共有人、可能要走的分割程序、以及花掉的時間。那些成本不會因為換人做就消失。

數字我們攤開講。你覺得不合理，隨時可以停。

不收任何費用，估價、諮詢、談價都不收費，談不攏你不會損失任何東西。

法定的稅費在報價時也會一起算給你看，不會事後才冒出來。

主要看兩件事：繼承登記辦好了沒、共有人有幾位。持分已經登記在你名下、共有人不多的話最快；還在公同共有、繼承沒辦的，要先花時間把登記處理完。

成交後還有法定的優先購買權通知期間（收到通知起 15 日），這段時間不能壓縮，之後才能辦過戶。實際時程專人評估後會給你明確的日期範圍。

會評估。持分大小影響的是價格與處理難度，不是收不收——很小的持分在分割訴訟裡的話語權較低，但仍然是合法可處分的財產。

反過來說，持分很小的人往往最需要出口：稅要繳、房子用不到、也沒有足夠比例主導任何決定。留下資料，我們算給你看。

要看情況，但不要因為這樣就放棄。

有貸款（抵押）：這種最好處理。賣掉的錢會先拿去還清銀行，剩下的才給你——那是每天都在發生的做法，不是特例。

被查封或假扣押：那是有人跟你有債務糾紛，法院先把房子鎖住不讓你賣。要先把那件事處理掉才能動。

謄本上這些紀錄我們會先幫你查清楚。能處理的直接處理，不能處理的當場告訴你原因，不會讓你白等。